Síndica profissional e em vias de concluir a faculdade de Direito, Solayne Santos foi a entrevistada da edição de 30 de maio do programa ‘Revista da Semana’, apresentado por Beto Souza na rádio comunitária Cantareira FM, que tratou sobre o tema “Além dos muros: empatia, respeito e o desafio social de conviver em condomínio”.

Sol, como é mais conhecida, atua como síndica em condomínios de pequeno porte e faz consultorias tanto para síndicos profissionais quanto para síndicos moradores, vivenciando assim todos os desafios dessa profissão.

“O síndico é o representante legal do condomínio. Quem assume este cargo não pode alegar desconhecimento da lei, ou seja, ao assumir terá 100% de responsabilidade em suas atribuições. Foi por isso que passei a oferecer serviços para síndicos moradores, porque observei que muitas pessoas entram nesse ramo sem ter a constância para liderar o condomínio, e fazer isso sem o devido conhecimento técnico pode causar problemas futuros”, assegura.

OS DESAFIOS NA GESTÃO CONDOMINIAL

Segundo Sol, um dos erros mais comuns de síndicos é o de administrar os condomínios com o pensamento de quem gere uma casa, quando o ideal é fazê-lo tal qual se administra uma empresa. 

“O condomínio é uma empresa e isto muitos síndicos não conseguem compreender: há controle do fluxo de caixa, negociação constante com o prestador de serviço, controle contratual para verificar se um contrato não vai pesar na conta, controle de vencimentos e de obrigações para que todos cumpram o contrato. Ele deve estar preparado para saber que os moradores na hora da assembleia pensam em votar as questões do condomínio pensando na própria casa e não no fluxo total. Isso, às vezes, também induz o síndico a erro, levando o condomínio a futuras ações judiciais”, explicou. 

Solayne enfatizou que no Código Civil estão descritas as obrigações do síndico, o qual deveria sempre atuar em conformidade com a lei: “Para resolver as questões do dia a dia, muitas vezes a gestão do condomínio acaba tomando decisões que são contrárias ao Código Civil, contrárias à convenção condominial e ao próprio regimento interno. Às vezes, o síndico acha que manda no condomínio, mas não manda; ele, na verdade, representa os interesses do condomínio”.

Ela detalhou que quando um condomínio é processado, toda a massa condominial é prejudicada, pois haverá gastos com honorários advocatícios, com custas processuais e se a pessoa que processou demonstrar que está certa, o condomínio irá pagar o preço da sentença: “Muitos condomínios estão tendo problemas financeiros porque muitos síndicos não sabem o que estão fazendo”.

QUEM É O CONDÔMINO?

Sol enfatizou que todo o síndico precisa saber da diferença entre o condômino – aquele que tem a titularidade de propriedade de um apartamento – e os demais moradores: “Quem não está com o nome no contrato do apartamento é morador, não é condômino. Então, condomínio é ser dono com alguém, ou seja, ser dono de uma área comum junto com outra pessoa, que se refere à área da porta do meu apartamento para fora, assim, eu e outros condôminos somos proprietários daquela área comum do prédio”.

O condômino tem direitos a, por exemplo, requerer imagens de segurança do prédio: “O condômino tem direito a ver as câmeras, mas o síndico não pode oferecê-las em um arquivo. Poderá mostrá-la em uma sala”.

Segundo o Código Civil, uma das obrigações do condômino é participar das assembleias de condomínio. Quem fala em nome da propriedade é seu titular, mas se ele não puder estar na assembleia, poderá passar poderes de representação, o que se faz por meio de uma procuração para que outra pessoa tenha plenos poderes de fala e voto em uma assembleia específica. “O inquilino sem essa procuração até pode participar da assembleia, mas não terá poder de voto”, detalhou a futura advogada. 

OS RISCOS DA INADIMPLÊNCIA

Sol comentou, ainda, que não há pleno consenso na Justiça se condôminos inadimplentes podem participar ativamente de uma assembleia: “Seria justo alguém votar para tomar decisões acerca de um dinheiro sobre o qual ele não está contribuindo? Ou mesmo ter voz na assembleia para convencer as demais pessoas a votar a favor ou contra algo? Mas como fazer? Essa pessoa é proprietária, não poderia ser impedida de falar na assembleia, mas sim de votar, em caso de ser inadimplente. Há uma briga muito extensa no Poder Judiciário sobre isso”.

A gestora de condomínio ressaltou ser fundamental que os condôminos sejam adimplentes, pois todo condomínio tem gastos fixos a cumprir, como o pagamento dos serviços de portaria, zeladoria, limpeza e as contas de luz e de água da área comum. Ela alertou sobre os riscos da lei para quem não cumpre com os devidos pagamentos.

“Com a mudança do Código de Processo Civil, em 2015, se postula que a inadimplência da cota condominial ou do IPTU poderá fazer com que a pessoa perca a propriedade, mesmo que seja o único bem que possua. Assim, por exemplo, se eu, condômino, não estou pagando a minha cota condominial e o condomínio executa essa cota judicialmente, o juiz irá determinar que eu faça o pagamento dos atrasados, mas caso diga que não tenho como pagar, o apartamento poderá ir a leilão para que se pague a cota condominial com o esse dinheiro, bem como outros custos, e o que sobrar fica com a pessoa. Só que em um leilão, o custo de um imóvel cai de 70% a 80% de seu valor real, ou seja, a pessoa devedora irá perder muito dinheiro, e, uma vez feita a venda, será colocada para fora do apartamento, pois não é mais a proprietária do imóvel”.

Solayne enfatizou que conforme a Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/91, que  regula o mercado de aluguéis urbanos no Brasil – quem responde pela dívida de um apartamento é o seu proprietário, assim, se o imóvel estiver alugado, por exemplo, a responsabilidade por eventual inadimplência recairá sobre este e não sobre o inquilino. 

Ela também alertou que é muito comum apartamentos à venda já usados terem altos valores de dívidas de condomínio, por isso é importante contratar um advogado que faça a avaliação deste imóvel, pois quem passa a assumir a dívida do condomínio será o novo proprietário.

RESOLVENDO CONFLITOS NO CONDOMÍNIO

Ao comentar sobre a resolução de conflitos no dia a dia da gestão de condomínios, Solayne explicou que além dos desafios históricos no relacionamento entre pessoas, o avanço do acesso a tecnologias como a Inteligência Artificial tem imposto mais complicadores, pois respostas que o ChatGPT apresenta para as dúvidas muitas vezes são incompletas ou incompatíveis com a lei. 

“Se alguém pergunta ao ChatGPT se pode passear livremente na área comum de um condomínio, a resposta será ‘pode’, mas não é bem assim. Eu, por exemplo, atuo para um condomínio que não tem área comum: há 16 apartamentos, com quatro vagas de garagem, duas para cada uma das duas entradas de portão, e entre as duas torres existe um corredor para a passagem de pedestres. A pergunta aqui é: ‘existe área comum neste prédio?’ A resposta é não. O que a lei diz é que a garagem é uma extensão da unidade autônoma, pois alguém comprou o apartamento com garagem e a taxa do condomínio desse condômino será mais cara do quem que comprou o apartamento sem garagem. O corredor é servidão de passagem, assim não é para as crianças brincarem nele, jogarem bola, nem é local para os moradores ficarem conversando. Nesse exemplo específico, este condomínio não tem área comum, e aqui a maior briga que eu tenho é que as crianças querem brincar no corredor, mas os moradores querem descansar. Às vezes, será preciso multar quem está fazendo o uso indevido do espaço do corredor”, detalhou a síndica, explicando, porém, que antes de aplicar qualquer multa busca dialogar.

“Eu sempre ligo para o morador, mando mensagem ao proprietário, tento conversar, aviso sobre a irregularidade, pois se ocorrer da próxima vez, a multa virá diretamente”.

Solayne lamentou que muitos moradores estejam questionando as administradoras de condomínio a partir de informações que não condizem com a verdade e influenciam os demais.

“Se o síndico não for resiliente e não tiver boa formação no que faz, até ele será ludibriado pela internet. Estas histórias que eu relato são para mostrar como estamos caminhando para um colapso de erros por causa de ‘técnicos de internet’. Hoje, a maior dificuldade para os relacionamentos dentro do condomínio são as informações erradas da internet, é o grupo do WhatsApp: as pessoas pensam que podem falar o que quiserem, gritam umas com as outras, são mal-educadas entre si e acham que isso não irá gerar consequências”.

Solayne diz notar uma completa falta de empatia entre as pessoas, e assegura que a maioria dos conflitos nos condomínios são iniciados pelos questionamentos das gerações mais jovens.

“Muitas das confusões no condomínio ocorrem porque cada um pensa na própria necessidade e não no próximo ou no bem coletivo”, opinou. 

CASOS DE PRECONCEITO E INTOLERÂNCIA

Solayne também comentou sobre os limites do síndico para agir diante de casos de preconceito e intolerância nos condomínios.

“O Direito Penal divide os crimes em objetivo e subjetivo. Racismo, homofobia, discriminação são crimes de cunho pessoal, de cunho subjetivo. Já o crime objetivo é algo que impacta a sociedade e que pode causar problema para o outro. Um exemplo é o roubo: o ladrão que me rouba também poderá roubar você, de modo que a polícia precisa agir diante disso, bem como a Justiça, pois o foco é proteger a coletividade. Já o crime subjetivo, como o racismo, é contra uma pessoa. Assim, para que a polícia ou a justiça haja precisa ser antes provocada, acionada, ou seja, a pessoa que foi a vítima e sentiu-se ofendida tem de procurar a autoridade policial e dizer o que houve”.

“Nesse caso específico, o condomínio não se mete. Isso, porém, não significa que o síndico esteja isento de responsabilidade, pois como aquele que administra os interesses do condomínio, deve agir para que haja harmonia e respeito mútuo, colocar no condomínio comunicados de conscientização, promover palestras a respeito, entre outras ações. Se a pessoa que foi ofendida fizer uma ficha de reclamação no condomínio relatando que está sofrendo perseguição a partir de uma unidade condominial, como síndica eu devo fazer uma mediação de conflito, tentando fazer com que estes moradores se entendam e se respeitem. Este é o limite de ação: conscientizar”. 

Sol lamentou que a maioria das convenções e regimentos internos de condomínios estejam desatualizadas ou em desacordo com a lei: “O síndico, para multar, tem de fazê-lo baseado em uma lei, pois a regra máxima do Direito Penal é de que não existe crime sem uma lei anterior que o defina. Assim, para aplicar a multa, o comportamento não permitido deve estar previsto no regimento interno. O crime de racismo, por exemplo, está previsto no Código Penal Brasileiro, mas o síndico somente poderá sancionar uma pessoa por este crime se isto estiver expresso na convenção ou regimento interno do condomínio. Do contrário, ficará de mãos atadas para agir. Se o síndico multar um condômino por algo que não está previsto no regimento interno, este poderá procurar a justiça por abuso de poder do síndico, mas quem responde ao processo é o condomínio, que só depois poderá entrar com uma ação reversa contra seu representante para reaver o dinheiro que gastou”. 

Assim que concluir a faculdade de Direito, Solayne Santos irá se inscrever na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) para exercer a advocacia, já que foi aprovada no exame da Ordem. Ela assegura que prosseguirá nos estudos com vistas à magistratura. Ela disponibiliza conteúdos pelas contas do Instagram @_solayne7975 e @_sjsolucoes, e também no YouTube sjsimplifica. 

ASSISTA A ÍNTEGRA DA ENTREVISTA DE 30 DE MAIO