Com a proliferação da construção de edifícios pela cidade de São Paulo, cada vez mais pessoas têm migrado para este modelo habitacional, que envolve, para algumas delas que viviam em casas térreas ou sobrados, um processo de adaptação a novas regras de convivência coletiva.

Este foi o assunto em destaque na edição de 27 de junho do programa ‘Revista da Semana’, em que Beto Souza conversou com Solayne Santos, síndica em condomínios, concluinte do curso de Advocacia e que faz consultorias tanto para síndicos profissionais quanto para síndicos moradores.

MAIORES CHOQUES COM A NOVA REALIDADE

Inicialmente, Sol, como é mais conhecida, comentou que o maior estranhamento de quem antes vivia em casa individual e passa a morar em um condomínio predial ou residencial é entender que não poderá mais decidir por conta própria a gestão de todas as coisas que envolvem o seu imóvel.

“Ser condômino é ser dono com alguém, e este é o choque de realidade inicialmente. No condomínio, as decisões sobre a liberdade de usar o meu apartamento, minha casa, estão diretamente ligadas à decisão do meu vizinho, e a lei também tem de dizer que eu posso fazer determinadas coisas na área comum”, detalhou Solayne Santos.

Ela recomenda que os síndicos sempre apresentem a um novo condômino tanto o regimento interno do condomínio quanto a convenção condominial, documentos que têm natureza diferente, mas que são uma espécie de regras de convivência para os que vivem em condomínios.

“A convenção condominial determina a forma de administrar o condomínio. Via de regra, quando um prédio está sendo construído, a convenção já nasce com ele, pois para a Prefeitura liberar o Habite-se, a convenção tem de estar registrada”, detalhou Solayne, sublinhando que a convenção condominial determinará a forma como será administrado um condomínio, descreve quantas unidades tem, qual a fração ideal de cada unidade, o que haverá na área comum, bem como se a destinação do prédio será fins residencial, comercial ou misto.

“Já o regimento interno diz a forma como os condôminos devem se comportar: até que horas e quais dias se poderá fazer barulho; se é permitido passear com pet na área comum e transportá-lo no elevador social”, complementou, reforçando que o ideal é o síndico fazer um kit de boas-vindas ao novo condômino, entregando-lhe estes dois regulamentos, explicando o significado de cada um destes documentos.

Sol explicou, ainda, que depois que o edifício está pronto acontece a assembleia de instauração, na qual o síndico e a administradora podem acrescentar outras regras ao regimento interno, mas não alterar a convenção condominial.

RATEIO DE ÁGUA E NATUREZA DO CONDOMÍNIO

A entrevista recordou que atualmente uma das maiores polêmicas nas assembleias de condomínio refere-se ao fato de boa parte dos condôminos não entenderem o processo do rateio na conta de água do empreendimento.

Sol explicou que hoje, diferentemente de tempos passados, cada unidade condominial já tem seu relógio individual, mas a conta de água é uma só para o condomínio, pois o processo de individualização sairia muito caro para cada unidade. A conta, portanto, vem no CNPJ do condomínio: “É um relógio só e cabe ao condomínio fazer esta separação”, detalhou.

Diante disso, há empresas que prestam o serviço de rateio de água. “Elas criaram aparelhos que conseguem fazer a leitura de metros cúbicos gastos dentro dos apartamentos, instalando dentro de cada unidade e no relógio do condomínio, permitindo individualizar o valor da conta”, detalhou Solayne, destacando, ainda, que individualização deixa o valor mais justo, pois cada unidade paga o que consome e não se faz uma divisão igualitária, em que todos pagariam o mesmo valor ainda que algumas unidades gastassem mais do que as outras.

Outra dúvida comum é sobre os limites do trabalho home-office em prédios exclusivamente residenciais. A especialista explicou que tal modalidade de serviço é permitida, desde que não envolva o atendimento presencial direto aos clientes, o que transformaria a casa em um espaço comercial.

“Um dentista, por exemplo, não poderia montar dentro da própria casa seu consultório e marcar consulta para as pessoas ficarem indo com horário marcado para serem atendidas. Já se um profissional faz trabalhos on-line, ele não está ferindo as regras”, detalhou.

LIMITAÇÕES AO AIRBNB

Sol também alertou sobre o uso indevido de apartamentos como Airbnb, aqueles que se destinam para locação esporádica, especialmente para turismo.

“Se a convenção condominial não determinou que aquelas unidades são não residenciais (nr) não poderão ser usadas como Airbnb. Só uma nr pode ser sublocada para Airbnb. Em um prédio, pode haver vários tipos de unidade, sendo algumas residenciais e outras nr. Se a fiscalização de Prefeitura descobrir que uma unidade residencial está funcionando como Airbnb, o proprietário será multado, mas o condomínio também poderá ser em subsídio por negligência, por ter tolerado o uso desta unidade para algo para qual ela não foi destinada. Neste caso, o síndico terá de ter provas de que não era tolerante com o uso inadequado, já precisará ter multado o condômino se descobrir, precisa colocar placas no condomínio avisando que sublocar unidades para Airbnb é proibido”.

Diante de tantas minúcias que envolvem a compra e o uso de um imóvel, ela recomendou que o comprador sempre consulte um advogado antes de fechar negócio: “Consultar um advogado não deve ser visto como gasto, mas como investimento, pois evitará que se caia em um problema. Há muitos investidores que estão comprando unidades de habitação de interesse social (HIS) para fazer Airbnb pelo fato de um prédio estar em uma boa localização, mas só poderá fazer esse tipo de locação, as unidades que são não residenciais. Se eu, advogado, estou acompanhando um cliente na compra de um imóvel com finalidade de Airbnb e vejo uma declaração de hipossuficiência [atestar a condição de pobre diante da lei], eu viro para o meu cliente e digo para ele não assinar este termo, falaria as consequências e ele não iria assinar este documento”.

Solayne destacou, ainda, que os trâmites para comprar um apartamento são completamente diferentes do que comprar uma casa, por isso é importante consultar um advogado, também para saber se o condomínio está com ações em curso na Justiça, e que caso, venham a perder a causa, terão de pagá-las e o farão por meio do rateio entre os condôminos, o que elevará o valor da taxa condominial.

Para dúvidas na área de consultoria condominial, Solayne Santos pode ser contatada pelos seguintes perfis no Instagram: @_solayne7975 e @_sjsolucoes.

ASSISTA A ÍNTEGRA DA ENTREVISTA EM 27 DE JUNHO